Volltextveröffentlichungen (3)

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Anfechtung der Jahresabrechnung eines Wohnungseigentümers; Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über die Jahresgesamtabrechnung

• bohei-rae.de

  §§ 16, 21, 23, 27, 28 WEG

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Leitsatz)

  Jahresabrechnung und Entlastung des Verwalters

Papierfundstellen

• NJW-RR 1988, 81
• BayObLGZ 1987 Nr. 16
• BayObLGZ 1987, 86

Wird zitiert von ... (45)Neu Zitiert selbst (9)

• BayObLG, 22.12.1983 - BReg. 2 Z 6/83

  Auszug aus BayObLG, 06.03.1987 - BReg. 2 Z 26/86

  Die Billigung der Jahresabrechnung kann die Entlastung des Verwalters umfassen; maßgebend ist die Auslegung des Eigentümerbeschlusses (Anschluß an BayObLGZ 1983, 314).

  Der Beschluß der Wohnungseigentümer über die Jahresgesamtabrechnung (§ 28 V WEG) legt im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander (vorbehaltlich der Ungültigerklärung gem. § 23 IV WEG) bindend fest, welche Einnahmen zu verzeichnen und welche Ausgaben als Lasten und Kosten der Gemeinschaft i. S. des § 16 II WEG zu behandeln (und demgemäß in den Einzelabrechnungen auf die einzelnen Wohnungseigentümer nach dem jeweils maßgebenden Verteilungsschlüssel zu verteilen) sind (vgl. BGH, NJW 1985, 912; BayObLGZ 1983, 314 (319); Weitnauer, JZ 1985, 934).

  Unter Entlastung wird die Erklärung verstanden, daß den Teilhabern der Gemeinschaft gegen den Verwalter aus den in der Abrechnung dargestellten Verwaltungshandlungen und Vorgängen keine Ansprüche ) mehr) zustehen, soweit sie den Beschließenden bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren (BayObLGZ 1983, 314 (318) m. Nachw.; …

  Wesensnotwendig enthalten ist die Entlastung im Beschluß über die Jahresabrechnung nicht (BayObLGZ 1983, 314 (319)).

  Ein solcher Verstoß liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern möglicherweise Ansprüche gegen den Verwalter zustehen und auch kein Anlaß besteht, aus besonderen Gründen auf diese Ansprüche zu verzichten (vgl. BayObLGZ 1983, 314 (318 f.)).

• BayObLG, 10.07.1986 - BReg. 2 Z 41/86

  Berücksichtigung von Forderungen in der Jahresabrechnung für eine …

  Auszug aus BayObLG, 06.03.1987 - BReg. 2 Z 26/86

  Zwar gilt im allgemeinen, daß die Jahresabrechnung die tatsächlichen ("wirklichen") Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft enthalten muß (BayObLGZ 1986, 263 (266);… Weitnauer, § 28 Rdnr. 11).

  Schon das ist verfehlt; denn die Jahresabrechnung ist keine Bilanz (BayObLGZ 1986, 263 (266);… Weitnauer, § 28 Rdnr. 13).

• BGH, 12.07.1984 - VII ZB 1/84

  Ablehnung der vom Verwalter erstellten Abrechnungsgrundlagen durch die …

  Auszug aus BayObLG, 06.03.1987 - BReg. 2 Z 26/86

  Der Beschluß der Wohnungseigentümer über die Jahresgesamtabrechnung (§ 28 V WEG) legt im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander (vorbehaltlich der Ungültigerklärung gem. § 23 IV WEG) bindend fest, welche Einnahmen zu verzeichnen und welche Ausgaben als Lasten und Kosten der Gemeinschaft i. S. des § 16 II WEG zu behandeln (und demgemäß in den Einzelabrechnungen auf die einzelnen Wohnungseigentümer nach dem jeweils maßgebenden Verteilungsschlüssel zu verteilen) sind (vgl. BGH, NJW 1985, 912; BayObLGZ 1983, 314 (319); Weitnauer, JZ 1985, 934).

 
• BGH, 04.11.1968 - II ZR 63/67

  Möglichkeit der Einräumung eines Sonderrechts auf unentziehbaren Anspruch auf …

  Auszug aus BayObLG, 06.03.1987 - BReg. 2 Z 26/86

  In Anlehnung an das Vereins- und Gesellschaftsrecht genügt die einseitige Erklärung; eines Vertrags mit dem zu Entlastenden bedarf es - abweichend von dem sonst im Schuldrecht geltenden Grundsatz - nicht (vgl. BGHZ 24, 47 (54) = NJW 1957, 832 = LM § 27 BGB Nr. 1; BGH, NJW 1959, 192; 1969, 131; …
• BGH, 30.10.1958 - II ZR 253/56

  Rechtsmittel

  Auszug aus BayObLG, 06.03.1987 - BReg. 2 Z 26/86

  In Anlehnung an das Vereins- und Gesellschaftsrecht genügt die einseitige Erklärung; eines Vertrags mit dem zu Entlastenden bedarf es - abweichend von dem sonst im Schuldrecht geltenden Grundsatz - nicht (vgl. BGHZ 24, 47 (54) = NJW 1957, 832 = LM § 27 BGB Nr. 1; BGH, NJW 1959, 192; 1969, 131; …
• BGH, 21.03.1957 - II ZR 172/55

  Wirksamkeit richterlichen Handelns im FGG -Verfahren über eine Angelegenheit der …

  Auszug aus BayObLG, 06.03.1987 - BReg. 2 Z 26/86

  In Anlehnung an das Vereins- und Gesellschaftsrecht genügt die einseitige Erklärung; eines Vertrags mit dem zu Entlastenden bedarf es - abweichend von dem sonst im Schuldrecht geltenden Grundsatz - nicht (vgl. BGHZ 24, 47 (54) = NJW 1957, 832 = LM § 27 BGB Nr. 1; BGH, NJW 1959, 192; 1969, 131; …
• BayObLG, 06.10.1975 - BReg. 2 Z 67/75

  Voraussetzungen für die Statthaftigkeit einer sofortigen weiteren Beschwerde; …

  Auszug aus BayObLG, 06.03.1987 - BReg. 2 Z 26/86

  Gesamtwürdigung der Übersichtlichkeit und Klarheit: Die Jahresabrechnung muß übersichtlich, verständlich und nachprüfbar sein; den Wohnungseigentümern muß eine Nachprüfung ohne Zuziehung eines Buchsachverständigen möglich sein (BayObLGZ 1975, 369 (372, 373(; KG, DWE 1986, 27;… Weitnauer, § 28 Rdnr. 11).
• BayObLG, 18.04.1974 - BReg. 2 Z 8/74

  Auszug aus BayObLG, 06.03.1987 - BReg. 2 Z 26/86

  Vielmehr ist es möglich, die Ungültigerklärung auf diesen Punkt zu beschränken (vgl. BayObLGZ 1974, 172 (175); Senat, Beschl. v. 5.12.1984 - BReg.
• BayObLG, 06.08.1976 - BReg. 2 Z 61/75

  Auszug aus BayObLG, 06.03.1987 - BReg. 2 Z 26/86

  Gem. § 16 V WEG sind die Kosten gerichtlicher Verfahren nach § 43 WEG nicht Kosten der Verwaltung i. S. von § 16 II WEG (BayObLGZ 1976, 223 (225)).

• BGH, 04.12.2009 - V ZR 44/09

  Buchung von tatsächlichen und geschuldeten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf …

  b) Für die Zuführung zur Rücklage soll indessen nach einer verbreiteten, auf die Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (BayObLGZ 1987, 86, 91; NJW-RR 1991, 15, 16; WuM 1996, 795) zurückgehenden Ansicht eine Ausnahme gelten.
• BGH, 15.03.2007 - V ZB 1/06

  Umlegung von Verfahrenskosten auf die Wohnungseigentümer; Aufteilung von …

  Ihre Bindungswirkung nach §§ 28 Abs. 5, 23 Abs. 4 S. 1 WEG bleibt dann im Übrigen unberührt, so dass die Wohnungseigentümer nicht erneut über die gesamte Abrechnung, sondern nur noch ergänzend über die für ungültig erklärten Teile zu beschließen haben (vgl. BayObLGZ 1987, 86, 92; NJW-RR 1993, 1039; KG, NJW-RR 2006, 383).
• BayObLG, 18.07.1989 - BReg. 2 Z 66/89

  Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresgesamtabrechnung; Die …

  Aus dieser seiner Funktion folgen die Anforderungen, die an ihn gestellt werden müssen; die Jahresabrechnung muß eine geordnete und verständliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben geben (BayObLGZ 1987, 86/89).

  Zu einer ordnungsmäßigen (vollständigen) Jahresabrechnung gehört ein Eigentümberschluß über die Jahresgesamtabrechnung einschließlich der Einzelabrechnungen (BayObLGZ 1987, 86/96; BayObLG ZMR 1989, 28/29; KG WE 1986, 27; Deckert, Muster einer Verwalterabrechnung nach § 28 WEG , NJW 1989, 1064/1065;… Palandt/Bassenge WEG 48. Aufl. § 28 Anm. 3 c;… a.A. wohl Weitnauer WEG 7. Aufl. § 28 Rn. 16).

  Da die Geltendmachung von Forderungen aus der Jahresabrechnung einen Eigentümerbeschluß über die Einzelabrechnungen voraussetzt (BGH NJW 1985, 912/913 [BGH 12.07.1984 - VII ZB 1/84] ; BayObLGZ 1987, 86/96), kann von einer ordnungsmäßigen Jahresabrechnung nicht gesprochen werden, wenn bei der Beschlußfassung über die Jahresgesamtabrechnung nicht auch über die Einzelabrechnungen beschlossen wird.

  Der Senat hält insoweit an seiner bisherigen Rechtsprechung fest (vgl. BayObLGZ 1987, 86/96).

  Die Entlastung hat zur Folge, daß den Wohnungseigentümern in bezug auf solche Verwaltungshandlungen keine Ansprüche mehr gegen den Verwalter zustehen (BayObLGZ 1986, 263/266; 1987, 86/94).

 
• BayObLG, 09.08.1990 - BReg. 2 Z 79/90

  Anforderungen an die Jahresabrechung

  Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats (z. B. BayObLGZ 1987, 86/90; BayObLG NJW-RR 1987, 595/596; BayObLG WuM 1989, 41), die im Schrifttum weitgehend gebilligt worden ist (…vgl. Weitnauer WEG 7. Aufl. § 28 Rn. 11, 13;… Palandt/Bassenge BGB 49. Aufl. § 28 WEG Anm. 3 c;… Soergel/Stürner BGB 12. Aufl. § 28 WEG Rn. 3; Deckert NJW 1989, 1064 f.), muß die Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr geben.

  Zu einer ordnungsmäßigen Jahresabrechnung gehören auch die Einzelabrechnungen, in denen die Ausgaben unter Mitteilung des jeweils angewendeten Verteilungsschlüssels auf die einzelnen Wohnungseigentümer aufgeteilt werden (BayObLGZ 1987, 86/89 und 96; 1989, 310/313; OLG Frankfurt OLGZ 1984, 333/334; KG NJW-RR 1987, 1160/1161).

  Aus diesen Gründen kann es hingenommen werden, daß die Instandhaltungsrücklage mit dem dem Wirtschaftsplan entsprechenden Betrag (Sollbetrag) unter die Ausgaben der Jahresgesamtabrechnung aufgenommen wird (in diesem Sinne schon BayObLGZ 1987, 86/91), auch wenn dies die Klarheit und Übersichtlichkeit der Jahresabrechnung beeinträchtigt.

  Zu der Abrechnung, aus der sich die Salden zu Lasten der einzelnen Wohnungseigentümer ergeben, muß in jedem Fall noch die Übersicht über den Stand der Instandhaltungsrücklage (Kontostand zu Beginn und zu Ende des Wirtschaftsjahres, Zugänge, Entnahmen) hinzukommen (BayObLGZ 1987, 86/93; 1989, 310/314 m.w. Nachw.).

• KG, 24.01.1990 - 24 W 1408/89

  Wohnungseigentum; Hausgeldbeitrag; Gesamtjahresabrechnung; Gesamtwirtschaftsplan; …

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• BayObLG, 25.06.1992 - 2Z BR 25/92

  Inhalt der Jahresgesamtabrechnung

  Das gilt auch für Ausgaben, die der Verwalter aus der Gemeinschaftskasse für Kosten eines Wohnungseigentumsverfahrens oder für das Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer getätigt hat (Aufgabe von BayObLGZ 1987, 86/92 und BayObLH WuM 1990, 176).

  Die Rechtsauffassung des Landgerichts entspricht zwar der bisherigen Rechtsprechung des Senats (vgl. BayObLGZ 1987, 86/92; BayObLG WuM 1990, 176 ; WuM 1991, 443); der Senat hält aber an dieser Rechtsprechung in Übereinstimmung mit dem Kammergericht (Beschluss vom 30.3.1992 Az. 24 W 6339/91) nicht mehr fest.

  (2) Von diesem überwiegend als richtig anerkannten Grundsatz hat der Senat in seiner bisherigen Rechtsprechung insbesondere folgende Ausnahmen für erforderlich gehalten: Zum einen bei Ausgaben, die nicht das gemeinschaftliche Eigentum, sondern das Sondereigentum einzelner oder aller Wohnungseigentümer betreffen, weil es sich hierbei nicht um Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 16 Abs. 2 WEG handele (BayObLG WuM 1990, 176 ), zum anderen bei Kosten von Gerichtsverfahren nach § 43 WEG , weil insoweit § 16 Abs. 5 WEG eine Sonderregelung treffe (BayObLGZ 1987, 86/92; BayObLG WuM 1991, 443).

• BGH, 20.04.1990 - V ZB 1/90

  Geltendmachung der Hausgeldansprüche durch einen anderen Wohnungseigentümer; …

  Daran sieht es sich aber durch die Beschlüsse des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 6. März 1987 (BayObLGZ 1987, 86), vom 3. Juli 1989 (WuM 1989, 526) und vom 18. Juli 1989 (BayObLGZ 1989, 310) gehindert und hat deshalb die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.
• OLG Hamm, 23.12.2004 - 15 W 107/04

  Beschlußanfechtungsfrist, Kostenvorschuß

  Abgesehen davon, dass auch bei einer umfassenden Anfechtung die Ungültigerklärung gerade von Abrechnungs- und Wirtschaftsplanbeschlüssen auf einzelne Punkte beschränkt werden kann (vgl. etwa BayObLG NJW-RR 1988, 81), geht der Senat hier davon aus, dass sich die Anfechtung jedenfalls ab der zweiten Instanz auf die Kosten der Hebeanlage beschränkt.
• BayObLG, 21.03.1989 - BReg. 1b Z 14/88

  Bestätigung der Ungültigerklärung eines Wohnungseigentümerbeschlusses über die …

  Die Jahresabrechnung muß eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr (Wirtschaftsjahr) geben (BayObLGZ 1987, 86/89; KG NJW-RR 1987, 1160/1161).

  Sie ist keine Gewinn- und Verlustrechnung und keine Bilanz, sondern eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, welche die tatsächlichen Beträge einander gegenüberzustellen hat (BayObLGZ 1987, 86/93; BayObLG NJW-RR 1987, 595/596; OLG Frankfurt OLGZ 1984, 333/334;… Weitnauer WEG 7. Aufl. Rn. 11, 12, Augustin WEG Rn. 14, 16, jeweils zu § 28).

  Die Entlastung hat zur Folge, daß den Wohnungseigentümern insoweit keine Ansprüche mehr gegen den Verwalter zustehen (BayObLGZ 1986, 263/266; 1987, 86/94;… KG NJW-RR 1987, 79/80: Augustin § 28 Rn. 31).

• LG München I, 18.08.2010 - 1 S 1874/10

  Wohnungseigentum: Anfechtbarkeit des Beschlusses über die …

  Vielmehr muss die Darstellung der Position - wie auch der ganzen Abrechnung - in einer Art und Weise erfolgen, dass sie für einen Eigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder Sachverständigen verständlich ist (BGH NJW 2010, 2127; BayObLG NJW-RR 1988, 81, 82;… Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 32;… Bärmann/Merle, WEG, 10. Aufl., § 28 Rz. 67;… Niedenführ, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 28 Rz. 45).

  Erforderlich ist vielmehr eine Darstellung, die das Rechenwerk für einen Eigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder Sachverständigen verständlich macht (BGH NJW 2010, 2127; BayObLG NJW-RR 1988, 81, 82;… Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 32;… Bärmann/Merle, WEG, 10. Aufl., § 28 Rz. 67;… Niedenführ, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 28 Rz. 45).

• KG, 30.03.1992 - 24 W 6339/91
• BayObLG, 01.08.2002 - 2Z BR 132/01

  Beschlussfassung bei Wohngeldansprüchen aufgrund Jahresabrechnung - …
• BayObLG, 20.12.1994 - 2Z BR 106/94

  Pflicht des jeweils aktive Verwalters zur Erstellung einer Jahresabrechnung
• LG München I, 26.04.2012 - 36 S 15145/11

  Langfristige Vermietung von WEG -Gemeinschaftsflächen an Dritte bzw. …
• BayObLG, 30.03.1993 - 2Z BR 11/93

  Gültigkeit eines Eigentümerbeschlusses in Bezug auf eine Jahresabrechnung; …
• BayObLG, 21.08.2003 - 2Z BR 52/03

  Beteiligung des ausgeschiedenen Verwalters am Verfahren über Ungültigerklärung …
• BayObLG, 19.06.1997 - 2Z BR 35/97

  Verfahrensvorschriften bei faktischer und werdender …
• LG München I, 11.09.2014 - 1 T 15087/14

  Genehmigung der Jahresabrechnung entlastet nicht automatisch den Verwalter!
• OLG Frankfurt, 20.12.2004 - 20 W 337/01

  Wohnungseigentum: Durchsetzung der Aufnahme eines Tagesordnungspunktes für die …
• OLG Köln, 04.06.1997 - 16 Wx 87/97

  Einsichtnahme der Wohnungseigentümer in die mit der Gesamtabrechnung erstellten …
• BayObLG, 29.12.2004 - 2Z BR 112/04

  Nichtiger Eigentümerbeschluss zur künftigen Freistellung des Verwalters von …
• BayObLG, 16.06.1988 - BReg. 2 Z 46/88

  Ermächtigung des Verwalters, Ansprüche der Wohnungseigentümer geltend zu machen
• BayObLG, 20.03.2003 - 2Z BR 12/03

  Beschränkungsmöglichkeit für den Antrag auf Ungültigerklärung eines …
• BayObLG, 30.10.2003 - 2Z BR 132/03

  Ermächtigung des Verwalters zur individuellen Festsetzung der Instandhaltungs- …
• BayObLG, 17.11.2000 - 2Z BR 93/00

  Anspruch der Wohnungseigentümer gegen den ausgeschiedenen Verwalter auf …
• BayObLG, 11.01.1990 - BReg. 1b Z 5/89

  Anteilige Verpflichtung zur Lastenrechnung und Kostenrechnung für ein …
• BayObLG, 07.04.1988 - BReg. 2 Z 156/87

  Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses ; …
• BayObLG, 30.07.1987 - BReg. 2 Z 78/87

  Anspruch auf Erstattung der Kosten, die für die Überprüfung der …
• BayObLG, 23.04.1998 - 2Z BR 162/97

  Voraussetzungen für einen Anspruch auf Sonderzahlung oder Sonderumlage
• BayObLG, 12.06.1991 - BReg. 2 Z 49/91

  Streit über die den Abrechnungen maßgeblichen Wohnflächen; Ungültigerklärung von …
• KG, 28.01.1994 - 24 W 1145/93

  Ungültigerklärung eines Wohnungseigentümerbeschlusses; Anforderungen an eine nach …
• BayObLG, 09.08.1990 - BReg. 2 Z 83/90

  Wie werden die Kosten von Gerichtsverfahren auf die Wohnungseigentümer verteilt?
• BayObLG, 10.03.1994 - 2Z BR 11/94

  Jahresabrechnung für eine Eigentumswohnanlage
• BayObLG, 03.03.1994 - 2Z BR 129/93

  Beschluss über die Einzeljahresabrechnungen und die Gesamtabrechnung
• BayObLG, 22.06.1989 - BReg. 2 Z 5/89

  Eigentumswohnung; Wohnungseigentum; Verwalter; Zahlung; Kosten; Kostenerstattung; …
• BayObLG, 07.08.2001 - 2Z BR 63/01

  Erfordernis eines Eigentümerbeschlusses über Jahresabrechnung, …
• BayObLG, 21.01.1999 - 2Z BR 173/98

  Fortführung eines Verfahrens durch einen abberufenen Verwalter
• BayObLG, 28.09.1998 - 2Z BR 123/98

  Einberufung einer Eigentümerversammlung durch jemanden, der noch nicht Verwalter …
• OLG Bremen, 28.09.1990 - 3 W 52/90
• OLG Zweibrücken, 30.10.1989 - 3 W 199/88

  Zahlung von Umlagen für Heizungskosten und sonstige Kosten einer …
• BayObLG, 21.02.1991 - BReg. 2 Z 2/91

  Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen; Bindung des Gerichts an …
• BayObLG, 07.09.1989 - BReg. 1b Z 40/88

  Wohnungseigentum; Wohnungseigentümer; Wohnanlage; Zahlung; Wohngeld; …
• BayObLG, 08.03.1989 - BReg. 2 Z 30/88

  Kosten; Gerichtskosten; Beschwerdeverfahren; Jahresabrechnung; Wohngeld; …
• BayObLG, 09.06.1988 - BReg. 2 Z 12/88

  Wohnungseigentum; Wohnungseigentümer; Abrechnung; Wohngeld; Zahlung; Verwalter; …
• BayObLG, 01.12.1988 - BReg. 2 Z 5/88

  Wohnungseigentum; Wohngeld; Abrechnung; Jahresabrechnung; Pauschale; Vorschuß